Mercado de galpões logísticos em SP fecha 2025 aquecido

Mercado de galpões logísticos em SP fecha 2025 aquecido

Galpões logísticos de alto padrão na região metropolitana de São Paulo encerraram o quarto trimestre de 2025 com performance consistente. A absorção líquida somou 484 mil m² no período e o ano fechou com 1,5 milhão de m², sinalizando demanda resiliente por espaços modernos e bem localizados. A valorização dos aluguéis e a vacância controlada reforçam a leitura de um mercado em equilíbrio, segundo o BTG Pactual.

A dinâmica de oferta também foi relevante: 543 mil m² foram entregues entre outubro e dezembro, com comercialização antecipada mitigando pressões sobre ocupação. Esse ritmo de entregas, aliado à procura ativa, ajudou a manter a vacância em trajetória de queda ao longo do ano. A leitura é positiva para desenvolvedores e investidores, que vêm calibrando lançamentos de forma seletiva.

No recorte regional, a faixa até 30 km da capital recebeu mais de 330 mil m² no trimestre, encerrando com vacância de 10,4%. Já no raio de até 60 km, a disponibilidade diminuiu, e a taxa caiu de 6,4% para 5,5%, refletindo menor oferta imediata e competição por ativos qualificados. Esses movimentos ilustram a heterogeneidade do mercado e as oportunidades por submercado.

Os aluguéis avançaram 6% no trimestre, atingindo R$ 32,1/m² no fim de 2025. Parte do ajuste decorre da devolução de ativos com patamares superiores aos contratos anteriores, sustentando uma curva de preços ascendente. A valorização está ancorada no aquecimento da demanda e na melhoria do padrão construtivo, com especificações que atendem operações mais complexas.

A composição do estoque futuro indica ganho de relevância do modelo built-to-suit, com foco em contratos de longo prazo e customização. Esse formato reduz incertezas de ocupação e mitiga riscos de vacância no momento da entrega, favorecendo a previsibilidade de fluxo de caixa. Em um ambiente de custos seletivos, a abordagem sob medida se mostra estratégica.

Em síntese, os galpões logísticos na Grande São Paulo combinam absorção elevada, vacância decrescente e preços firmes. Com novos empreendimentos direcionados a requisitos operacionais específicos e maior uso de projetos built-to-suit, o mercado tende a preservar o equilíbrio entre oferta e demanda em 2026, mantendo a atratividade para ocupantes e investidores.