TJ-SP mantém multa milionária por construção de prédio de luxo em SP

O TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) rejeitou um recurso da Aveiro Incorporações, controlada pela construtora JHSF, e da Prefeitura de São Paulo e manteve a decisão anterior que as obrigava ao pagamento de uma multa milionária, dando ganho de causa a uma associação de moradores do bairro Cidade Jardim, zona oeste da capital paulista.

O caso se refere à construção de um condomínio de luxo, considerada irregular pela Justiça. Trata-se do Residência Cidade Jardim, que, segundo o site do empreendimento, compreende um prédio único com 16 apartamentos em um terreno de 7.500 m². Os apartamentos, que variam de 714 a 1.815 m², têm de 4 a 5 suítes, 5 salas, depósitos e 8 vagas de garagem.

Veja onde fica o prédio no mapa baixo:

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O acórdão, assinado pelo juiz Leonel Costa em setembro, confirma o entendimento da magistrada Liliane Keiko Hioki, da 1ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo, proferido em 2019. Eis as íntegras do acórdão de setembro (PDF – 427 KB) e da decisão anterior (PDF – 195 KB). As informações foram divulgadas pelo jornal Folha de S.Paulo e confirmadas pelo Poder360.

Segundo Hioki, o caso remonta a 2012, quando moradores vinculados à Sociedade Amigos da Cidade Jardim estranharam anúncios de construção de um edifício residencial “com área de construção de 27.892,2 m² e gabarito de 72,16 metros, localizado na rua Armando Petrella, nº 311”.

O motivo do estranhamento é que o terreno não integraria o perímetro da OUCAE (Operação Urbana Consorciada Água Espraiada), que permite construções de 4 vezes a área do terreno, mas sim estaria localizado em uma ZER-1 (Zona Estritamente Residencial de Baixa Densidade), que só permite construções de apenas uma vez a área do terreno.

Também de acordo com a Sociedade Amigos da Cidade Jardim, não foram realizados relatórios de impacto de vizinhança e audiências públicas exigidos por lei.

A obra, no entanto, havia sido aprovada pela prefeitura em janeiro de 2012, e recebia benefícios destinados a imóveis localizados no interior do perímetro da OUCAE. Além disso, já estava em fase de realização das fundações.

A justificativa dada pela São Paulo Urbanismo, empresa pública municipal, para a autorização é que 62% do lote do empreendimento estava no perímetro que permitia construções de 4 vezes a área do terreno.

Ainda de acordo com o processo, no entanto, a conclusão da São Paulo Urbanismo divergia do parecer técnico da própria Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, que afirmava que só 20% do lote estaria no perímetro OUCAE. Apesar das incertezas em torno da legalidade do empreendimento, a Promotoria de Justiça da Habitação e Urbanismo validou a continuidade da obra.

“Não bastasse isso, a rua Amando Petrella […] não possui largura mínima de 12 metros em toda sua extensão, que segundo a lei, é exigida para a construção de empreendimentos desse porte”, lê-se na decisão de 2019.

“Ademais, ainda que se considerasse que 60% do lote estaria dentro do perímetro da OUCAE, a construção não poderia ultrapassar 18.711,2 m² e não, como aprovado, 27.892,2 m²”, acrescentou a juíza.

A magistrada decidiu, portanto, que a prefeitura agiu contra a lei e a construtora “beneficiou-se dessa conduta ilícita” ao construir “a edificação fora dos padrões aceitos” e ao lucrar “com a venda das unidades autônomas, sem contar que praticou danos ambientais e urbanísticos na região. Não agiram em boa-fé e como aduziu o Ministério Público, essa conduta deles é observada em tantos outros empreendimentos como o deste caso”. A sentença anulou os alvarás anteriormente expedidos.

No momento da decisão, porém, o prédio já estava construído. A magistrada determinou, portanto, converter a demolição do condomínio –o que prejudicaria os seus moradores– em uma multa equivalente ao “montante obtido pela Aveiro” com a venda dos apartamentos. Esse valor irá para um fundo especial para a sociedade –não vai, portanto, para a parte vencedora da ação.

A decisão da Justiça não cita um valor exato da multa, mas apresenta um cálculo a ser feito “em fase própria”. Na internet é possível encontrar apartamentos à venda na região com metragem similar. Um deles, no Condomínio Parque Cidade Jardim, com 965 m², está sendo vendido por R$ 37,1 milhões.

Isso permite estimar que a multa aplicada deve ficar na casa das dezenas ou centenas de milhões de reais.

OUTRO LADO

Procurada, a Prefeitura de São Paulo informou que vai recorrer da decisão no STJ (Superior Tribunal de Justiça). “A Procuradoria Geral do Município informa que o caso mencionado está com recursos em tramitação nos tribunais superiores, em Brasília, e aguarda o julgamento dessas medidas judiciais”, disse em nota enviada ao Poder360.

O Poder360 também procurou a JHSF, controladora da Aveiro Incorporações, por meio do e-mail de sua assessoria de imprensa para perguntar se gostaria de se manifestar a respeito do caso. Não houve resposta até a publicação desta reportagem. O texto será atualizado caso uma manifestação seja enviada a este jornal digital.