بازآفرینی مرکز خرید فیلیپین

نوشته جومارک آنجلو ام. کورپوز، نویسنده ویژگی‌های خاص و محتوا

با بیش از ۷۰٪ از اقتصاد کشور که از مصرف خانوار تولید می‌شود، بسیاری فیلیپین را یک اقتصاد مصرف‌محور می‌دانند. این واقعیت با حضور نزدیک به ۱۰۰۰ مرکز خرید در کشور بزرگ‌تر می‌شود، که تنها احترام فیلیپینی‌ها به خرید و غذا خوردن بیرون از منزل را به عنوان کاری که برای استراحت انجام می‌دهند و نمی‌توانند بدون آن زندگی کنند، نشان می‌دهد. برای دهه‌ها، مراکز خرید در فیلیپین نشانگر پیشرفت در منطقه‌ای بوده است که در آن ساخته می‌شوند، در حالی که یک مرکز اجتماعی و پناهگاه از گرمای سوزان کشور فراهم می‌کنند.

با این حال، این مراکز خرید سنتی که زمانی عمدتاً با فروشگاه‌های بزرگ، بوتیک‌های مد و رستوران‌ها تعریف می‌شدند، به آرامی توسط توسعه‌دهندگان به نفع مراکز تجاری چندکاره کنار گذاشته می‌شوند.

"یک مرکز خرید سنتی در درجه اول خرده‌فروشی یا خرید محور است، با سوپرمارکت‌ها یا فروشگاه‌های بزرگ، با مفاهیم مد و برخی از مؤسسات غذا و نوشیدنی (F&B) و فروشگاه‌های تخصصی. همچنین معمولاً یک قالب جعبه‌ای بسته است،" کریستین تی. کوکیرو، معاون توسعه خرده‌فروشی شرکت راکول لند، در ایمیلی به BusinessWorld گفت. "در حالی که یک مرکز تجاری چندکاره ایده ترکیب کار و بازی را برجسته می‌کند. این‌ها توسعه‌هایی هستند که خرید، غذا خوردن، زندگی و کار را در هم می‌بافند. هدف آن ارائه یک تجربه منحصر به فرد به مشتریان است."

اگرچه همه‌گیری این توسعه را تسریع کرد، کارشناسان پیش‌بینی کرده بودند که این پدیده اتفاق بیفتد. در حالی که داده‌ها برای مراکز خرید فیلیپین در این زمینه کمیاب است، انتظار می‌رود خرده‌فروشان در ایالات متحده تا سال ۲۰۲۸ تا ۸۰۰۰۰ فروشگاه را ببندند، طبق شرکت خدمات مالی UBS Global. شاید نگران‌کننده‌تر، داده‌های تحقیقات خرید Capital One پیش‌بینی می‌کند که تا ۸۷٪ مراکز خرید بزرگ طی دهه آینده بسته خواهند شد.

چندین عامل می‌توانند به این روند نسبت داده شوند، که مهم‌ترین آن‌ها افزایش خرید آنلاین است. برای برخی، خرید آنلاین بسیار راحت‌تر از رفتن به یک مرکز خرید سنتی است، به‌ویژه اگر فردی به دنبال یک کالای خاص دست‌نیافتنی باشد. به جای ساعت‌ها راه رفتن در یک مرکز خرید برای جستجو، معمولاً ساده است که محصولات مشابه را از طریق فروشگاه‌های آنلاین بدون دردسر خرج کردن پول برای بنزین یا گرفتار در جمعیت زیاد پیدا کنید.

خرید آنلاین به آرامی ویژگی‌های اجتماعی مرکز خرید سنتی را نیز ادغام می‌کند. درست است که دوستان و خانواده‌ها هنوز می‌توانند ملاقات کنند، از رستوران بازدید کنند و با هم فیلم تماشا کنند در مراکز خرید سنتی. اما، به دلیل ترجیح نسل جوان‌تر برای ارتباط از طریق رسانه‌های اجتماعی و بازی‌های آنلاین، مراکز خرید به نوعی به عنوان مکان اصلی برای معاشرت کنار گذاشته می‌شوند. امروزه، پلتفرم‌های رسانه‌های اجتماعی به مرکز معاشرت دیجیتال تبدیل شده‌اند، و فروش اجتماعی به عنوان یک تجربه محبوب خرید آنلاین ظهور کرده است.

عامل دیگر این تغییر، افزایش هزینه بهره‌برداری از فروشگاه‌های فیزیکی در مقایسه با سایت‌های تجارت الکترونیک است. انجام تجارت در یک فروشگاه فیزیکی با هزینه‌های بسیار بالاتری همراه است، از جمله اجاره، آب و برق، پرسنل و نگهداری روزانه. بنابراین، افزایش هزینه‌های بهره‌برداری از فضاهای خرده‌فروشی فیزیکی باعث می‌شود بسیاری از برندها مراکز خرید را رها کنند و به جای آن به سمت پلتفرم‌های تجارت الکترونیک حرکت کنند.

این امر مراکز خرید را وادار کرده است تا خود را به فضاهای تجاری یا توسعه‌های کاربری مختلط بازتعریف کنند که نیازهای متنوع بازار را برآورده می‌کنند.

"ما قبلاً شروع کرده‌ایم از قالب‌های مرکز خرید جعبه‌ای بسیار سنتی دور شویم،" خانم کوکیرو توضیح داد. "با رقابت شدید، نیاز به خلاقیت و متمایز کردن خود از بقیه وجود دارد. در حالی که این همه‌گیری بود که تجارت الکترونیک را تسریع کرد، پایان آن چیزی بود که مفاهیم خرید تجربه‌محور بیشتری را هدایت کرد - بنابراین به ظهور مراکز تجاری چندکاره بیشتر منجر شد. یک مثال عالی از این موضوع The Proscenium است که خانه یک ساختمان اداری، یک تئاتر هنرهای نمایشی، واحدهای مسکونی، یک مدرسه مد و رستوران‌ها و بارها است. این منطقه از ساعات اولیه صبح تا اواخر شب زنده و پرجنب‌وجوش به نظر می‌رسد."

به دلیل این عوامل، مالکان مراکز خرید استراتژی‌هایی را برای تکامل همراه با محیط خرده‌فروشی دنبال می‌کنند، طبق مطالعه‌ای که توسط شورای بین‌المللی توسعه اقتصادی (IEDC) انجام شده است. مراکز خرید سنتی هنوز اصول قوی دارند که آن‌ها را برای توسعه‌دهندگان جذاب می‌کند، مانند موقعیت آن‌ها در بازارهای بالغ، رقابت مستقیم حداقل، و دسترسی به شبکه‌های حمل‌ونقل منطقه‌ای قوی، از جمله بزرگراه‌های ایالتی و محلی.

خانم کوکیرو همچنین اضافه کرد که تمرکز، قالب و شاخص‌های کلیدی عملکرد دو مفهوم کاملاً متفاوت است، زیرا آن‌ها اهداف متفاوتی دارند. مراکز خرید در درجه اول بر درآمد و ترافیک تمرکز دارند، در حالی که مراکز تجاری بیشتر تجربه‌محور هستند.

"[توسعه‌های کاربری مختلط] برای مؤسسات خرده‌فروشی/F&B عالی هستند زیرا با کارمندان اداری و ساکنان به عنوان حوزه نفوذ فوری، یک بازار اسیر وجود دارد. و این بازاری است که معمولاً وابستگی قوی به خرده‌فروشی و منطقه به عنوان یک کل دارد زیرا احساس مالکیت و تعلق وجود دارد. داشتن سه عنصر حاضر - زندگی، کار و بازی - به سودآوری این قالب کمک می‌کند،" او توضیح داد.

این تمایز در تمرکز و هدف، تأکید فزاینده بر محیط‌های تجربه‌محور را برجسته می‌کند، و زمینه را برای نگاهی عمیق‌تر به نحوه اولویت‌بندی این فضاها نسبت به سبک زندگی نسبت به تراکنش‌های صرف فراهم می‌کند.

"همه چیز در مورد تجربه منحصر به فرد سبک زندگی است که این فضاها به مشتریان می‌آورند، نه محیط تراکنشی‌تر که یک قالب مرکز خرید سنتی ارائه می‌دهد،" خانم کوکیرو گفت.

علاوه بر این، تجزیه و تحلیل IEDC از نزدیک به ۴۰۰ مرکز خرید که از سال ۱۹۸۰ بسته شده‌اند، نشان داده است که هیچ‌کدام هرگز در شکل اصلی خود بازگشایی نشده‌اند. در عوض، توسعه‌دهندگان مجبور شده‌اند این املاک عظیم را بازاندیشی و بازطراحی کنند. نزدیک به یک سوم بازسازی شدند و به طور جامع دوباره اجاره داده شدند، اگرچه با نتایج متفاوت. حدود ۱۸٪ تخریب شدند و با قالب‌های خرده‌فروشی جدید جایگزین شدند، که معمولاً مراکز قدرتمند جعبه بزرگ هستند. ۱۱٪ دیگر با استفاده‌های دیگر ادغام شدند تا سطح اشغال را بهبود بخشند، که اساساً آن‌ها را به توسعه‌های کاربری مختلط تبدیل می‌کند.

"یکی از بزرگترین چالش‌ها اطمینان از این است که دقیقاً می‌دانید بازار فوری شما چه می‌خواهد تا همه عناصری که در مرکز تجاری قرار می‌دهید رشد کنند و از یکدیگر تغذیه کنند، و یک محیط پرانرژی و درگیر ایجاد کنند،" خانم کوکیرو اظهار نظر کرد.

همانطور که توسعه‌دهندگان همچنان به بازاندیشی این فضاها ادامه می‌دهند به جای اینکه آن‌ها را به طور کامل رها کنند، سؤال اکنون از اینکه آیا مراکز خرید سنتی زنده خواهند ماند به چگونگی سازگاری آن‌ها در یک چشم‌انداز خرده‌فروشی فزاینده تجربه‌محور تغییر می‌کند.

"من فکر نمی‌کنم مراکز خرید سنتی به طور کامل ناپدید شوند، به‌ویژه در فیلیپین که ما یک فرهنگ مرکز خرید قوی داریم. با این حال، مراکز خرید قطعاً تکامل خواهند یافت تا فضاها یا جیب‌هایی را ترکیب کنند که همان محیط اجتماعی را که مراکز تجاری ارائه می‌دهند، تشویق کنند،" خانم کوکیرو نتیجه‌گیری کرد.