قانون 50٪ یک قانون تجربی است که می گوید هزینه های عملیاتی، به استثنای وام مسکن یا خدمات بدهی، تقریباً 50٪ از درآمد ناخالص اجاره است که برای غربالگری سریع املاک اجاری به جای پذیره نویسی نهایی استفاده می شود. Investopedia definition
هنگامی که در حال کاوش در سرمایه گذاری املاک نحوه شروع هستید، از این به عنوان فیلتر اولیه استفاده کنید، نه به عنوان جایگزین برای اعداد دقیق هنگامی که پیشنهاد می دهید.
از قانون 50٪ به عنوان یک ابزار غربالگری سریع برای تخمین هزینه های عملیاتی در حدود نیمی از اجاره ناخالص استفاده کنید، سپس موارد خطی و معیارهای محلی را قبل از پذیره نویسی یا ارائه پیشنهاد تأیید کنید.
به طور خلاصه، قانون بر هزینه های عملیاتی مانند مدیریت، نگهداری، مالیات و بیمه تمرکز دارد، و صراحتاً پرداخت های وام مسکن و هزینه های سرمایه ای بزرگی را که می توانند جریان نقدی را به طور قابل توجهی تغییر دهند، حذف می کند. BiggerPockets overview
این بدان معناست که قانون 50٪ زمانی مفید است که می خواهید یک برآورد سریع و محافظه کارانه از اینکه آیا یک لیست شایسته تحلیل عمیق تر است داشته باشید.
تعریف یک جمله ای: هزینه های عملیاتی، به استثنای وام مسکن یا خدمات بدهی، به طور معمول حدود 50٪ از درآمد ناخالص اجاره برای املاک اجاری تک خانواره و چند خانواره کوچک برابر است. Investopedia definition همچنین Landlord Studio را ببینید.
سرمایه گذاران معمولاً در طول غربالگری اولیه برای مقایسه سریع لیست ها در سطح پرتفوی قبل از اینکه بودجه های دقیق و مورد به مورد بسازند، به قانون 50٪ استناد می کنند. BiggerPockets overview
به عنوان یک فیلتر سریع می تواند تعداد املاکی که بررسی می کنید را کاهش دهد، اما همچنین می تواند تغییرات محلی را که بعداً مهم هستند پنهان کند.
برای مبتدیانی که یادگیری سرمایه گذاری املاک نحوه شروع را انجام می دهند، قانون 50٪ یک میانبر عملی است که می تواند به شما کمک کند لیست ها را تریاژ کنید و از صرف وقت برای املاکی که احتمالاً جریان نقدی ندارند اجتناب کنید. BiggerPockets overview
این قانون بیشتر برای خانه های تک خانواره و ساختمان های چند خانواره کوچک استفاده می شود؛ برای دارایی های تجاری یا پرتفوی های بزرگ که ساختارهای هزینه دقیق متفاوت است، کمتر مناسب است. BiggerPockets overview
وقتی شروع می کنید، از قانون برای محدود کردن گزینه های خود و شناسایی املاکی که ارزش بررسی عمیق تر را دارند استفاده کنید، سپس برای پذیره نویسی و بررسی وام دهنده به برآوردهای مورد به مورد بروید. Forbes Advisor explanation
یک مورد استفاده ساده: شما در حال اسکن لیست ها هستید و می خواهید آنهایی را که ممکن است هزینه های عملیاتی را قبل از خدمات بدهی پوشش دهند، علامت گذاری کنید. قانون 50٪ به شما کمک می کند که این کار را به سرعت انجام دهید تا بتوانید زمان خود را متمرکز کنید. BiggerPockets overview
زمانی که بسیاری از املاک مشابه را در یک بازار مقایسه می کنید و به یک قانون غربالگری ثابت نیاز دارید، بیشتر مفید است.
وقتی یک ملک غربالگری اولیه را پاس می کند، وقتی مالیات یا بیمه محلی غیرمعمول بالا است، یا وقتی ملک نگهداری معوق شناخته شده ای دارد، باید به بودجه های دقیق بروید. NAR survey
برآوردهای دقیق مورد به مورد برای پذیره نویسی وام دهنده و تحلیل سرمایه گذاری حرفه ای اجباری می شوند.
فرمول سریع رایج: هزینه های عملیاتی تخمینی ≈ 50٪ از اجاره برنامه ریزی شده ناخالص، سپس خالی بودن و ذخایر capex را کم کنید تا درآمد خالص عملیاتی تقریبی قبل از وام مسکن. Roofstock explanation راهنمای Azibo را ببینید.
مرحله 1، اجاره برنامه ریزی شده ناخالص برای ملک را شناسایی کنید. مرحله 2، 50٪ را برای تخمین هزینه های عملیاتی اعمال کنید. مرحله 3، کمک هزینه خالی بودن و ذخیره capex را کم کنید تا به NOI تقریبی قبل از خدمات بدهی برسید. Roofstock explanation
این مراحل برای مقایسه سریع در نظر گرفته شده اند، بنابراین وقتی چندین ملک را به سرعت غربالگری می کنید، ریاضی را ساده و محافظه کارانه نگه دارید. BiggerPockets overview
فرمول را به صورت زیر بنویسید: هزینه های عملیاتی تخمینی = اجاره برنامه ریزی شده ناخالص × 0.50. سپس NOI را تخمین بزنید: NOI ≈ اجاره برنامه ریزی شده ناخالص × 0.50 – کمک هزینه خالی بودن – ذخیره CapEx. Roofstock explanation
به یاد داشته باشید این NOI قبل از هزینه های وام مسکن و تامین مالی است؛ آن را فقط به عنوان یک غربالگری جریان نقدی قبل از بدهی در نظر بگیرید.
روش مثال: اجاره ناخالص ماهانه یا سالانه را محاسبه کنید، برآورد هزینه 50٪ را اعمال کنید، سپس ذخایر خالی بودن و capex را کم کنید تا NOI تقریبی را که ملک ممکن است قبل از وام مسکن تولید کند، ببینید. Roofstock explanation
این بدان معناست که قانون 50٪ زمانی مفید است که می خواهید یک برآورد سریع و محافظه کارانه از اینکه آیا یک لیست شایسته تحلیل عمیق تر است داشته باشید.
بر اساس نوع ملک، سن و وضعیت، سطح مالیات و بیمه محلی، و شدت نگهداری مورد انتظار تصمیم بگیرید؛ این عوامل می توانند هزینه های عملیاتی واقعی را بالاتر یا پایین تر از 50٪ فشار دهند. Investopedia discussion
وام دهندگان و پذیره نویسی رسمی نیاز به بودجه های هزینه مورد به مورد دارند و نمی توانند برای تصمیمات وام به میانبر 50٪ تکیه کنند. Forbes Advisor explanation
قانون می تواند در بازارهای کم هزینه محافظه کارانه و در بازارهای پرهزینه خوش بینانه باشد؛ قبل از اینکه به آن اعتماد کنید، قانون را با معیارهای محلی مقایسه کنید. NAR survey
وضعیت ملک، گردش مورد انتظار، قدرت بازار اجاره، و نحوه برنامه ریزی برای مدیریت ملک را در نظر بگیرید زیرا سبک مدیریت بر هزینه ها تأثیر می گذارد. IREM benchmarks Obie Insurance را برای توضیح متمرکز بر بیمه ببینید.
املاکی که نیاز به تعمیرات قابل توجه دارند یا آنهایی که در حوزه های قضایی با مالیات بالا هستند معمولاً نسبت هزینه عملیاتی بالاتر از آنچه قانون 50٪ پیشنهاد می کند خواهند داشت.
وقتی قصد دارید پیشنهاد دهید، وقتی یک وام دهنده درگیر است، یا وقتی ملک هزینه های خاص شناخته شده ای مانند بیمه سیل یا تعمیرات مکرر دارد، به برآوردهای مورد به مورد بروید. Forbes Advisor explanation
در آن مرحله نقل قول ها و صورت حساب های هزینه اخیر را دریافت کنید تا پذیره نویسی شما واقعیت محلی را منعکس کند، نه یک قانون تجربی.
برای بهبود قانون 50٪، یک چک لیست کوتاه بسازید که هزینه های عملیاتی را به موارد خطی تقسیم می کند: مدیریت املاک، نگهداری و تعمیرات، مالیات املاک، بیمه، خدمات عمومی، هزینه های گردش، و یک ذخیره capex. IREM benchmarks
از داده های هزینه قابل مقایسه محلی و نقل قول های مدیریت برای جایگزینی هر فرض کلی که در غربالگری انجام دادید استفاده کنید. BiggerPockets overview
این چک لیست را در یک صفحه گسترده کپی کنید و از آن برای جایگزینی فرضیات کلی با نقل قول های واقعی و صورت حساب های هزینه اخیر برای هر ملکی که در نظر دارید استفاده کنید.
چک لیست را کپی کنید
وقتی از غربالگری به پذیره نویسی می روید، ذخایر برای هزینه های سرمایه ای و کمک هزینه خالی بودن صریح را شامل کنید به جای اینکه این موارد را در یک سطل 50٪ تا کنید. Roofstock explanation
خطوط چک لیست برای شامل شدن: هزینه های مدیریت املاک، نگهداری معمول، تعمیرات گردش یکبار مصرف، مالیات املاک، بیمه، خدمات عمومی که پرداخت می کنید، و یک ذخیره capex برای سقف ها، HVAC یا لوازم خانگی. IREM benchmarks
برای هر خط صورتحساب های اخیر یا برآوردهای بازار قابل مقایسه را دریافت کنید تا پذیره نویسی شما محرک های هزینه واقعی را منعکس کند.
از مدیران املاک محلی برای نسبت های هزینه معمول بپرسید و سوابق هزینه اخیر برای املاک قابل مقایسه را درخواست کنید؛ از گزارش های صنعت به عنوان یک بررسی متقابل استفاده کنید. IREM benchmarks
جایی که زنجیره های تامین یا هزینه های نیروی کار اخیراً تغییر کرده اند، ذخایر را به سمت بالا تنظیم کنید تا بتوانید برآوردهای پایین تر را با نقل قول های محلی تأیید کنید.
یک خطای مکرر تا کردن وام مسکن یا خدمات بدهی در برآورد عملیاتی 50٪ است؛ که عملکرد عملیاتی را با انتخاب های تامین مالی مخلوط می کند و تصویر گمراه کننده ای از جریان نقدی ارائه می دهد. Investopedia definition
یک دام رایج دیگر نادیده گرفتن اقلام پرهزینه محلی مانند مالیات املاک، ارزیابی های خاص، یا بیمه سیل است که می تواند نسبت هزینه واقعی را بسیار بالاتر از 50٪ فشار دهد. NAR survey
تکیه به قانون بدون پیگیری می تواند مثبت های کاذب تولید کند، بنابراین همیشه برای هر ملکی که غربالگری را پاس می کند یک بررسی مورد به مورد برنامه ریزی کنید. BiggerPockets overview
سرمایه گذاران جدید اغلب هزینه های گردش و خالی بودن را دست کم می گیرند یا فراموش می کنند که یک ذخیره capex معنادار برای املاک قدیمی تر اضافه کنند. IREM benchmarks
این موارد می توانند یک غربالگری ظاهراً سودآور را به ملکی تبدیل کنند که به کار بیشتری نیاز دارد یا قیمت خرید کمتری برای توجیه خرید.
با بررسی صورت حساب های هزینه اخیر، دریافت برآورد پیمانکار یا بازرس برای تعمیرات احتمالی، و مقایسه برآورد 50٪ با نقل قول های مدیر محلی از مثبت های کاذب جلوگیری کنید. Forbes Advisor explanation
تا زمانی که اعداد محلی قابل اعتماد به دست آورید، از ذخایر محافظه کارانه استفاده کنید.
در اینجا غربالگری رایج اجاره ماهانه $2,000 است: با اجاره ناخالص $2,000 شروع کنید، هزینه های عملیاتی را به 50٪ یا $1,000 تنظیم کنید، سپس کمک هزینه خالی بودن و ذخیره capex را کم کنید تا یک NOI تقریبی قبل از وام مسکن به دست آورید. Roofstock example
در زیر آن راه حل ساده نشان می دهیم که چگونه تغییرات کوچک در مالیات، بیمه یا capex می توانند نتایج را تغییر دهند و چگونه یک بررسی حساسیت سریع اجرا کنید.
ماشین حساب حساسیت برای NOI سریع قبل از وام مسکن
ورودی ها را تغییر دهید تا حساسیت را ببینید
فرمول ماشین حساب فرض می کند که هزینه های عملیاتی برابر با 50٪ اجاره ناخالص است، سپس ذخایر خالی بودن و capex را حذف می کند تا NOI را قبل از خدمات بدهی تخمین بزند. Roofstock explanation
مرحله 1: اجاره ناخالص = $2,000. مرحله 2: هزینه های عملیاتی در 50٪ = $1,000. مرحله 3: کمک هزینه خالی بودن (بگویید 5٪) = $100. مرحله 4: ذخیره Capex (بگویید 5٪) = $100. NOI تقریبی حاصل قبل از وام مسکن = $2,000 – $1,000 – $100 – $100 = $800. Roofstock example
آن $800 یک رقم قبل از بدهی است که می توانید برای مقایسه با پرداخت های وام مسکن مورد انتظار پس از داشتن شرایط تامین مالی استفاده کنید.
اگر مالیات املاک یا بیمه افزایش یابد، فرض هزینه عملیاتی را بالاتر از 50٪ ببرید یا ذخایر capex را افزایش دهید؛ به عنوان مثال یک افزایش 5 امتیازی در نسبت هزینه مؤثر NOI را به میزان مربوطه کاهش می دهد، که می توانید در ماشین حساب ساده بالا آزمایش کنید. NAR survey
بررسی های حساسیت به شما کمک می کنند ببینید که آیا یک تغییر کوچک در مالیات یا تعویض سقف ضروری یک ملک را غیرجذاب می کند قبل از اینکه برای بازرسی ها هزینه کنید.
اگر یک ملک غربالگری را پاس کرد، سوابق هزینه اخیر را تأیید کنید، نقل قول های مدیریت املاک را درخواست کنید، و برآوردهای پیمانکار یا بازرس را برای مسائل شناخته شده قبل از ارائه پیشنهاد دریافت کنید. IREM benchmarks
این مراحل تأیید شما را از یک قانون تجربی به پذیره نویسی قابل دفاع که وام دهندگان و شرکا می توانند بررسی کنند منتقل می کند.
این مراحل تأیید شما را از یک قانون تجربی به پذیره نویسی قابل دفاع که وام دهندگان و شرکا می توانند بررسی کنند منتقل می کند.
12 ماه گذشته از سوابق هزینه، لیست اجاره در صورت اشغال واحد، و هر مستنداتی از تعمیرات یا ارزیابی های اخیر را درخواست کنید. IREM benchmarks
همچنین برآوردهایی برای مدیریت املاک و کار گردش احتمالی درخواست کنید تا بتوانید فرضیات را با نقل قول های واقعی جایگزین کنید.
با مدیران املاک محلی برای نرخ های هزینه معمول صحبت کنید، برآوردهای پیمانکار را برای تعمیرات احتمالی دریافت کنید، و قبل از نهایی کردن اعداد، گزارش های صنعت را برای معیارهای منطقه ای مشورت کنید. IREM benchmarks
از آن ورودی های محلی برای تنظیم غربالگری 50٪ به یک بودجه عملیاتی خاص بازار استفاده کنید.
قانون 50٪ یک میانبر غربالگری محافظه کارانه است که هزینه های عملیاتی را در حدود نیمی از درآمد ناخالص اجاره، به استثنای وام مسکن و capex اصلی تخمین می زند. Investopedia definition
از آن برای تریاژ سریع لیست ها استفاده کنید، سپس موارد خطی و معیارهای محلی را قبل از ارائه پیشنهاد تأیید کنید. BiggerPockets overview
یک: قانون یک غربالگری سریع برای هزینه های عملیاتی است. دو: وام مسکن و capex را حذف می کند. سه: قبل از پذیره نویسی با بررسی های مورد به مورد محلی پیگیری کنید. Roofstock explanation
مراحل غربالگری سریع برای کپی کردن: 1) اجاره ناخالص را یادداشت کنید، 2) 50٪ را برای هزینه های عملیاتی اعمال کنید، 3) ذخایر خالی بودن و capex را کم کنید، 4) صورت حساب های هزینه اخیر و نقل قول های مدیر را درخواست کنید، 5) بررسی های حساسیت را روی مالیات و capex اجرا کنید. IREM benchmarks
قانون 50٪ را به عنوان یک نقطه شروع در نظر بگیرید که به شما کمک می کند زمان خود را جایی که بیشتر اهمیت دارد متمرکز کنید.
قانون 50٪ هزینه های عملیاتی را در حدود نیمی از درآمد ناخالص اجاره تخمین می زند و وام مسکن یا خدمات بدهی و هزینه های سرمایه ای بزرگ را حذف می کند. آن را به عنوان یک میانبر غربالگری در نظر بگیرید، نه پذیره نویسی نهایی.
خیر. دقت بر اساس منطقه، نوع ملک و وضعیت متفاوت است. مالیات محلی، بیمه و هزینه های نگهداری می توانند نسبت های هزینه واقعی را بالاتر یا پایین تر کنند، بنابراین از معیارها و نقل قول های محلی استفاده کنید.
وقتی قصد دارید پیشنهاد دهید، وقتی وام دهندگان درگیر هستند، یا وقتی ملک نیازهای نگهداری شناخته شده یا هزینه های غیرمعمول دارد، به یک بودجه مورد به مورد بروید.


