Flipping inmobiliario: qué es y qué exige la ley en la práctica

El flipping inmobiliario consiste en adquirir una propiedad, realizar mejoras y revenderla en un plazo relativamente corto con el objetivo de obtener una ganancia. Aunque suele presentarse como una estrategia ágil y atractiva, lo cierto es que involucra una serie de aspectos legales, registrales e impositivos que no pueden quedar librados al azar.

En Argentina, esta práctica no está prohibida, pero sí requiere un encuadre claro. Desconocer las reglas puede transformar una oportunidad en un problema.

Dominio, títulos y situación legal del inmueble

Antes de avanzar en una operación de flipping, es fundamental verificar que la propiedad cuente con título perfecto, esté correctamente inscripta en el Registro de la Propiedad y no presente embargos, inhibiciones, usufructos, sucesiones inconclusas ni conflictos de dominio.

En este tipo de operaciones, donde el factor tiempo es clave, estas verificaciones resultan aún más relevantes. Comprar solo con boleto de compraventa implica asumir riesgos: sin escritura traslativa de dominio, el inversor no es propietario pleno y puede enfrentar inconvenientes al momento de revender.

En el contexto actual —marcado por altos costos de construcción y mayores tiempos de comercialización— se observa una práctica cada vez más frecuente: al firmar el boleto, el vendedor otorga una tenencia precaria para que el comprador pueda comenzar tareas de limpieza, reparación o mejoras esenciales y así acelerar los plazos.

Este punto exige especial cuidado. Es imprescindible acordar por escrito qué sucede ante un eventual arrepentimiento de cualquiera de las partes o demoras en la escrituración: cómo se compensan las mejoras realizadas, qué penalidades aplican y cuál es la obligación de restitución del inmueble.

Refacciones, obras y permisos

La mayoría de las operaciones de flipping incluyen refacciones, pero no todas las obras son iguales desde el punto de vista legal. Las intervenciones estructurales requieren permisos municipales y, en edificios, autorización del consorcio.

Las obras no declaradas pueden derivar en multas, conflictos con vecinos o dificultades al momento de la venta, especialmente cuando el comprador exige planos aprobados o documentación actualizada. En muchos PH existen antecedentes de clausuras o incluso causas por quebrantamiento de clausura, por lo que resulta indispensable solicitar previamente el Reglamento de Copropiedad, los planos aprobados y un informe municipal que determine si existe algún sumario o expediente iniciado.

En el caso de PH, también es recomendable dialogar con los vecinos para acordar horarios de trabajo y condiciones de obra, evitando conflictos por ruidos o suciedad que puedan frenar el proyecto.

El impacto impositivo

Uno de los aspectos más subestimados en este tipo de estrategias es la carga fiscal. Históricamente, la venta de inmuebles estaba alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), hoy derogado. Actualmente rige el impuesto a la ganancia cedular, aunque existe un proyecto de Ley de Inocencia Fiscal pendiente de reglamentación que prevé su eliminación, lo que podría incentivar este tipo de operaciones.

A ello se suman Ingresos Brutos en determinadas jurisdicciones. Además, cuando la compra y venta de inmuebles se realiza de manera reiterada, el fisco puede interpretar que existe habitualidad, modificando el encuadre tributario del inversor. Por eso, la planificación impositiva previa es clave para evaluar la rentabilidad real del negocio.

Plazos reales y dinámica del mercado

Si bien el flipping apunta a una reventa rápida, el mercado inmobiliario argentino no siempre acompaña esos tiempos. Demoras en escrituras, aprobaciones municipales, créditos o trámites administrativos pueden extender los plazos previstos y afectar el cálculo financiero inicial.

Las iniciativas del Gobierno —como la reducción del impuesto de sellos para vivienda única, la derogación del ITI y una eventual eliminación del impuesto cedular— generan incentivos, pero aún persisten costos elevados. Las comisiones inmobiliarias y honorarios notariales pueden representar alrededor de un 7 % en la compra y otro 7 % en la venta, impactando directamente en la rentabilidad.

Transparencia y responsabilidad en la reventa

Al momento de comprar, es aconsejable labrar un acta notarial con fotografías que deje constancia del estado original del inmueble. Luego, al vender, resulta esencial informar de manera clara las mejoras realizadas y el estado real de la propiedad.

Ocultar defectos, vicios o intervenciones no declaradas puede dar lugar a reclamos posteriores, con consecuencias económicas y reputacionales para el inversor.

Una estrategia que requiere respaldo profesional

El flipping inmobiliario no es una práctica improvisada. Contar con asesoramiento legal, notarial, impositivo y técnico desde el inicio permite reducir riesgos y operar dentro del marco normativo vigente.

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