ফিলিপাইন মলের পুনর্নবীকরণ

জোমার্ক অ্যাঞ্জেলো এম. করপুজ দ্বারা, বিশেষ বৈশিষ্ট্য এবং বিষয়বস্তু লেখক

দেশের অর্থনীতির ৭০%-এর বেশি পারিবারিক ভোগে উৎপন্ন হওয়ায়, অনেকে ফিলিপাইনকে একটি ভোক্তা-চালিত অর্থনীতি হিসেবে বিবেচনা করেন। দেশে উপস্থিত প্রায় ১,০০০টি মল দ্বারা এই সত্যটি আরও স্পষ্ট হয়, যা কেবল ফিলিপিনোদের কেনাকাটা এবং বাইরে খাওয়ার প্রতি শ্রদ্ধা প্রদর্শন করে যা তারা বিশ্রাম নিতে করে এবং এটি ছাড়া থাকতে পারে না। কয়েক দশক ধরে, ফিলিপাইনের মলগুলি যেখানে নির্মিত হয়েছে সেই এলাকায় উন্নতির প্রতীক হয়ে আছে, পাশাপাশি একটি সামাজিক কেন্দ্র এবং দেশের প্রচণ্ড গরম থেকে আশ্রয় প্রদান করে।

তবে, এই ঐতিহ্যবাহী মলগুলি যা একসময় প্রধানত ডিপার্টমেন্ট স্টোর, ফ্যাশন বুটিক এবং ফুড কোর্ট দ্বারা সংজ্ঞায়িত ছিল, ধীরে ধীরে ডেভেলপারদের দ্বারা বহু-কার্যকরী বাণিজ্যিক কেন্দ্রগুলির পক্ষে পর্যায়ক্রমে বন্ধ করা হচ্ছে।

"একটি ঐতিহ্যবাহী মল প্রাথমিকভাবে খুচরা- বা কেনাকাটা-চালিত, সুপারমার্কেট বা ডিপার্টমেন্ট স্টোর দ্বারা নোঙ্গর করা, ফ্যাশন ধারণা এবং কিছু খাদ্য-ও-পানীয় (F&B) প্রতিষ্ঠান এবং বিশেষ স্টোর সহ। এটি সাধারণত একটি আবদ্ধ বক্স-টাইপ বিন্যাস," রকওয়েল ল্যান্ড কর্পোরেশনের খুচরা উন্নয়নের ভাইস-প্রেসিডেন্ট ক্রিস্টিন টি. কোকুইরো একটি ইমেলে বিজনেসওয়ার্ল্ড-কে বলেছেন। "যখন একটি বহু-কার্যকরী বাণিজ্যিক কেন্দ্র কাজ এবং খেলার মিশ্রণের ধারণাকে তুলে ধরে। এগুলি এমন উন্নয়ন যা কেনাকাটা, খাবার, বসবাস এবং কাজকে একসাথে বুনে দেয়। এর লক্ষ্য হল গ্রাহকদের একটি অনন্য অভিজ্ঞতা প্রদান করা।"

যদিও মহামারী এই উন্নয়নকে ত্বরান্বিত করেছে, বিশেষজ্ঞরা এই ঘটনা ঘটার পূর্বাভাস দিয়েছিলেন। যদিও ফিলিপাইন মলগুলির জন্য এই ক্ষেত্রে তথ্য দুর্লভ, আর্থিক সেবা সংস্থা ইউবিএস গ্লোবালের মতে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে খুচরা বিক্রেতারা ২০২৮ সালের মধ্যে ৮০,০০০টি স্টোর বন্ধ করবে বলে প্রত্যাশিত। সম্ভবত আরও উদ্বেগজনক, ক্যাপিটাল ওয়ান শপিং রিসার্চের তথ্য পূর্বাভাস দেয় যে পরবর্তী দশকে ৮৭% বড় শপিং মল বন্ধ হবে।

এই প্রবণতার জন্য বেশ কয়েকটি কারণ দায়ী করা যেতে পারে, যার মধ্যে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য হল অনলাইন কেনাকাটার উত্থান। কারো কারো জন্য, অনলাইন কেনাকাটা একটি ঐতিহ্যবাহী মলে যাওয়ার চেয়ে অনেক বেশি সুবিধাজনক, বিশেষ করে যদি কেউ একটি বিশেষভাবে দুষ্প্রাপ্য আইটেম খুঁজছেন। ঘন্টার পর ঘন্টা মলের চারপাশে হাঁটার পরিবর্তে, গ্যাসে অর্থ ব্যয় করার বা বড় ভিড়ের মধ্যে আটকে যাওয়ার ঝামেলা ছাড়াই অনলাইন স্টোরের মাধ্যমে অনুরূপ পণ্য খুঁজে পাওয়া সাধারণত সহজ।

অনলাইন কেনাকাটা ধীরে ধীরে ঐতিহ্যবাহী মলের সামাজিক বৈশিষ্ট্যগুলিও একীভূত করছে। এটি সত্য যে বন্ধুবান্ধব এবং পরিবারগুলি এখনও ঐতিহ্যবাহী মলে দেখা করতে, ফুড কোর্টে যেতে এবং একসাথে সিনেমা দেখতে পারে। কিন্তু, তরুণ প্রজন্মের সোশ্যাল মিডিয়া এবং অনলাইন গেমের মাধ্যমে সংযোগ স্থাপনের পছন্দের কারণে, মলগুলি কোনোভাবে সামাজিকীকরণের প্রাথমিক স্থান হিসাবে পাশে রাখা হয়েছে। আজ, সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্মগুলি ডিজিটাল সামাজিকীকরণের কেন্দ্র হয়ে উঠেছে এবং সোশ্যাল সেলিং একটি জনপ্রিয় অনলাইন কেনাকাটার অভিজ্ঞতা হিসাবে আবির্ভূত হয়েছে।

এই পরিবর্তনের আরেকটি কারণ হল ই-কমার্স সাইটগুলির তুলনায় ইট-এবং-মর্টার স্টোর পরিচালনার ক্রমবর্ধমান খরচ। একটি ইট-এবং-মর্টার স্টোরে ব্যবসা পরিচালনা করা উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি ব্যয়ের সাথে আসে, যার মধ্যে ভাড়া, ইউটিলিটি, কর্মচারী নিয়োগ এবং দৈনন্দিন রক্ষণাবেক্ষণ রয়েছে। এইভাবে, শারীরিক খুচরা স্থান পরিচালনার ক্রমবর্ধমান খরচ অনেক ব্র্যান্ডকে মল ছেড়ে দিতে এবং পরিবর্তে ই-কমার্স প্ল্যাটফর্মের দিকে স্থানান্তরিত হতে প্ররোচিত করছে।

এটি মলগুলিকে বাজারের বিভিন্ন চাহিদা পূরণ করে এমন বাণিজ্যিক স্থান বা মিশ্র-ব্যবহারের উন্নয়নে নিজেদের পুনঃসংজ্ঞায়িত করতে ঠেলে দিয়েছে।

"আমরা ইতিমধ্যে অত্যন্ত ঐতিহ্যবাহী বক্স-টাইপ মল ফর্ম্যাট থেকে সরে যেতে শুরু করেছি," মিসেস কোকুইরো ব্যাখ্যা করেছেন। "কঠোর প্রতিযোগিতার সাথে, সৃজনশীল হতে এবং বাকিদের থেকে নিজেদেরকে আলাদা করার প্রয়োজন রয়েছে। যদিও এটি মহামারী ছিল যা ই-কমার্সকে ত্বরান্বিত করেছিল, এর সমাপ্তিই আরও অভিজ্ঞতা-চালিত কেনাকাটার ধারণা চালিত করেছে — এইভাবে আরও বহু-কার্যকরী বাণিজ্যিক কেন্দ্রের উত্থান ঘটেছে। এর একটি দুর্দান্ত উদাহরণ হবে দ্য প্রসিনিয়াম যা একটি অফিস ভবন, একটি পারফর্মিং আর্টস থিয়েটার, আবাসিক ইউনিট, একটি ফ্যাশন স্কুল এবং রেস্তোরাঁ ও বারের বাড়ি। এলাকাটি ভোরের ছোট ঘন্টা থেকে সন্ধ্যা পর্যন্ত জীবন্ত এবং প্রাণবন্ত অনুভব করে।"

ইন্টারন্যাশনাল ইকোনমিক ডেভেলপমেন্ট কাউন্সিল (IEDC) দ্বারা পরিচালিত একটি গবেষণা অনুসারে, এই কারণগুলির কারণে, মল মালিকরা খুচরা পরিবেশের সাথে বিকশিত হওয়ার জন্য কৌশল অনুসরণ করছেন। ঐতিহ্যবাহী মলগুলির এখনও শক্তিশালী মৌলিক বিষয় রয়েছে যা তাদের ডেভেলপারদের কাছে আকর্ষণীয় করে তোলে, যেমন পরিপক্ক বাজারে তাদের অবস্থান, ন্যূনতম সরাসরি প্রতিযোগিতা এবং রাজ্য ও স্থানীয় মহাসড়ক সহ শক্তিশালী আঞ্চলিক পরিবহন নেটওয়ার্কে অ্যাক্সেস।

মিসেস কোকুইরো আরও যোগ করেছেন যে দুটি ধারণার ফোকাস, ফর্ম্যাট এবং মূল কর্মক্ষমতা সূচক সম্পূর্ণ ভিন্ন, কারণ তাদের বিভিন্ন উদ্দেশ্য রয়েছে। মলগুলি প্রাথমিকভাবে রাজস্ব এবং ট্রাফিকের উপর ফোকাস করে, যখন বাণিজ্যিক কেন্দ্রগুলি আরও অভিজ্ঞতা-চালিত।

"[মিশ্র-ব্যবহার উন্নয়ন] খুচরা/F&B প্রতিষ্ঠানের জন্য দুর্দান্ত কারণ অফিস কর্মচারী এবং বাসিন্দারা তাৎক্ষণিক ক্যাচমেন্ট হিসাবে, একটি বন্দী বাজার রয়েছে। এবং এটি এমন একটি বাজার যা সাধারণত খুচরা এবং সামগ্রিকভাবে এলাকার জন্য একটি শক্তিশালী সম্বন্ধ রাখে কারণ সেখানে মালিকানা এবং সংযুক্তির অনুভূতি রয়েছে। তিনটি উপাদান উপস্থিত থাকা — বসবাস, কাজ এবং খেলা — এই ফর্ম্যাটের লাভজনকতায় অবদান রাখে," তিনি ব্যাখ্যা করেছেন।

ফোকাস এবং উদ্দেশ্যের এই পার্থক্য অভিজ্ঞতা-চালিত পরিবেশের উপর ক্রমবর্ধমান জোরকে হাইলাইট করে, কীভাবে এই স্থানগুলি নিছক লেনদেনের উপর জীবনযাত্রাকে অগ্রাধিকার দেয় তার গভীরতর দৃষ্টিভঙ্গির জন্য মঞ্চ সেট করে।

"এটি সবই অনন্য জীবনযাত্রার অভিজ্ঞতা সম্পর্কে যা এই স্থানগুলি গ্রাহকদের কাছে নিয়ে আসে, একটি ঐতিহ্যবাহী মল ফর্ম্যাট যে আরও লেনদেনমূলক পরিবেশ প্রদান করে তার পরিবর্তে," মিসেস কোকুইরো বলেছেন।

এছাড়াও, IEDC-এর ১৯৮০ সাল থেকে বন্ধ হওয়া প্রায় ৪০০টি মলের বিশ্লেষণে পাওয়া গেছে যে তাদের মধ্যে কোনোটিই তাদের মূল রূপে পুনরায় খোলেনি। পরিবর্তে, ডেভেলপারদের এই বিশাল সম্পত্তিগুলি পুনর্বিবেচনা এবং পুনর্ব্যবহার করতে বাধ্য করা হয়েছে। প্রায় এক তৃতীয়াংশ সংস্কার করা হয়েছে এবং ব্যাপকভাবে পুনর্বাসন করা হয়েছে, যদিও মিশ্র ফলাফল সহ। প্রায় ১৮% ভেঙে ফেলা হয়েছে এবং নতুন খুচরা ফর্ম্যাট দ্বারা প্রতিস্থাপিত হয়েছে, সবচেয়ে সাধারণভাবে বিগ-বক্স পাওয়ার সেন্টার। আরও ১১% অন্যান্য ব্যবহারের সাথে একীভূত হয়েছে দখলের মাত্রা উন্নত করতে, মূলত তাদের মিশ্র-ব্যবহার উন্নয়নে পরিণত করে।

"সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জগুলির মধ্যে একটি হল নিশ্চিত করা যে আপনি ঠিক জানেন যে আপনার তাৎক্ষণিক বাজার কী চায় যাতে আপনি বাণিজ্যিক কেন্দ্রে যে সমস্ত উপাদান রাখেন তা সমৃদ্ধ হবে এবং একে অপরকে খাওয়াবে, সেই প্রাণবন্ত এবং নিযুক্ত পরিবেশ তৈরি করবে," মিসেস কোকুইরো মন্তব্য করেছেন।

যেহেতু ডেভেলপাররা তাদের সম্পূর্ণভাবে পরিত্যাগ করার পরিবর্তে এই স্থানগুলি পুনর্কল্পনা করতে থাকে, প্রশ্নটি এখন ঐতিহ্যবাহী মলগুলি টিকে থাকবে কিনা থেকে পরিবর্তিত হয়ে কীভাবে তারা ক্রমবর্ধমান অভিজ্ঞতা-চালিত খুচরা প্রাকৃতিক দৃশ্যের মধ্যে খাপ খাইয়ে নেবে।

"আমি মনে করি না যে ঐতিহ্যবাহী মলগুলি সম্পূর্ণভাবে অদৃশ্য হবে, বিশেষত ফিলিপাইনে যেখানে আমাদের একটি শক্তিশালী মল সংস্কৃতি রয়েছে। তবে, মলগুলি অবশ্যই বিকশিত হবে এমন স্থান বা পকেটগুলি অন্তর্ভুক্ত করতে যা বাণিজ্যিক কেন্দ্রগুলি প্রদান করে একই সামাজিক পরিবেশকে উত্সাহিত করে," মিসেস কোকুইরো উপসংহারে বলেছেন।